Société civile immobilière : 5 raisons d’adopter cette forme juridique 

La société civile immobilière est une forme juridique adaptée par plusieurs créateurs d’entreprises évoluant dans le secteur immobilier. Les associés la choisissent pour assurer la gestion d’un bien immobilier commun. Ils partagent ainsi les bénéfices et les pertes. Si ce statut juridique de société offre plusieurs avantages, il présente aussi quelques limites. Découvrez-les ici.

Société civile immobilière : présentation complète

Une société civile immobilière ou SCI représente une personne morale qui permet à plusieurs associés de gérer un bien immobilier commun. Pour la constituer, il faut au moins deux associés. Aucun capital minimum n’est exigé lors de la constitution de son capital social. Toutefois, ses statuts mentionnent si la SCI fonctionne avec un capital fixe ou un capital variable. Ce dernier peut être constitué d’apports en numéraire ou en nature.

Il faut préciser que les associés peuvent aussi transmettre un ou plusieurs éléments d’actifs en contrepartie d’actions ou de parts sociales. Il existe également des apports mixtes. Dans ce cas, l’associé est rémunéré par des parts sociales ou des actions par une contrepartie immédiate.

Les différents types de SCI

Il existe 6 types de SCI.

1.       SCI de gestion ou de location

C’est la forme la plus classique et la plus répandue. Elle est adoptée pour faciliter la gestion et la mise en location d’un bien immobilier commun. Ce type de SCI permet également de percevoir des revenus locatifs en proportion de sa part d’investissement.

Si la maison ou l’appartement mis en location contient des meubles, la SCI doit opter obligatoirement pour l’impôt sur les sociétés.

2.       SCI agricole

Elle permet aux agriculteurs de mettre leurs moyens humains, financiers et matériels en vue d’exploiter un domaine.

3.       SCI familiale

Cette forme est également très adoptée. Elle a pour but de constituer un patrimoine immobilier partagé par les membres d’une même famille. Cela permet de faciliter la succession.

4.       SCI de jouissance à temps partagé

Elle est fondée sur le principe de « Time sharing » qui signifie « Temps partagé » en français. Cette forme de SCI vise à faire partager un bien commun en répartissant le temps du bien à l’amiable. Cette propriété est considérée comme une résidence secondaire.

5.       SCI de construction-vente

Cette forme de SCI est le seul type qui vise la revente d’un bien. Elle consiste à acheter un terrain et y construire une habitation dans le but de la revendre. La SCI de construction-vente est soumise à l’impôt sur revenu si les conditions sont réunies.

6.       SCI d’attribution

Cette forme de SCI consiste à faire construire ou acquérir un bien immobilier. Ce dernier est reparti ensuite entre les associés. Ses statuts précisent les règles de répartition des biens acquis ou construits. La société est dissoute immédiatement après la répartition.

SCI au capital fixe ou SCI au capital variable : que choisir ?

Quelle que soit la forme de SCI choisie, les associés doivent choisir entre une société aux capital fixes ou au capital variable.

Le capital variable

Une SCI à capital variable ou « libéré » présente aussi des avantages non négligeables. Par exemple, les associés n’ont pas besoin de réaliser toutes les formalités administratives citées plus haut. De même, aucun nom d’associé n’est mentionné dans les statuts de la société. Cela leur confère un certain anonymat. Ils peuvent changer aussi beaucoup plus souvent les associés.

Autre avantage de la SCI à capital variable, elle est moins imposée sur les bénéfices : 15 % contre 33,3 % pour les SCI à capital fixe.

Le capital fixe

Si la SCI choisit le capital fixe, elle devra convoquer une assemblée générale pour tout changement de capital. Ensuite, elle doit publier une annonce légale et procéder à la modification de ses statuts.

Le capital fixe présente quelques avantages pour les associés. Il leur assure une certaine sécurité, car la procédure de changement est contraignante. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ce modèle est le plus courant.

5 raisons de choisir une SCI

Les raisons d’adopter une SCI sont multiples. En voici 5 :

Assurer une gestion et une transmission du patrimoine en toute quiétude

C’est l’avantage principal de ce type de société. En effet, la SCI facilite la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Les associés mettent en commun leurs finances et partagent les coûts engendrés par ce projet. Ils peuvent également obtenir facilement un prêt bancaire.

En ce qui concerne la transmission, la SCI offre des avantages très intéressants. D’entrée de jeu, elle permet de faire des donations successives de parts sociales chaque 15 ans, en franchise de droits. Ce mode de fonctionnement permet aux héritiers de devenir propriétaires du bien immobilier au bout d’un certain temps.

D’autre part, des outils juridiques sont mis en place pour optimiser la constitution et pour répondre aux besoins des créateurs de cette société :

  • Démembrement du doit de propriété attaché aux parts sociales ;
  • Protection du conjoint ;
  • Création d’un holding qui détient une partie du capital de la société, etc.

Un fonctionnement souple

La structure d’une SCI est très flexible. Ses statuts sont aménageables selon les besoins des associés. Ces derniers peuvent fixer eux-mêmes les conditions à respecter pour les prises de décisions. Ils mentionnent aussi les modalités différentes selon l’importance des décisions (ordinaires ou extraordinaires).

De même, les cessions de parts sociales à un tiers nécessitent l’obtention de l’approbation à la majorité en nombre d’associés et en nombre de parts sociales. Les associés peuvent aussi prévoir une modalité de cession plus souple.

Une SCI est dirigée par un gérant. C’est lui le représentant légal de la société. Il a les pleins pouvoirs pour engager l’organisation. Il joue donc le rôle principal au sein de la société. Toutefois, les associés peuvent limiter ses pouvoirs.

Aucun capital social minimum imposé

La loi n’exige pas de capital social minimum pour la constitution d’une société civile immobilière. Les associés sont donc libres de fixer un capital à l’euro symbolique. Pour un apport en numéraire, ils peuvent apporter 1 euro. Par conséquent, il est possible de créer une SCI sans apport d’un point t de vue juridique.

Dans la pratique, les associés doivent apporter un minimum de fonds qui aidera la société à fonctionner. La constitution d’un fonds leur facilite aussi l’obtention d’un financement à la banque.

La SCI permet de distinguer le patrimoine immobilier de l’activité professionnelle

Une SCI permet de protéger son patrimoine immobilier des aléas de l’exploitation. C’est-à-dire que le bien immobilier qui abrite l’entreprise est protégé des créances de celle-ci.

D’autre part, une SCI simplifie la conclusion d’une éventuelle vente de la société. En scindant immobilier et exploitation, elle évite au bien immobilier de figurer à l’actif du bilan comptable de l’organisme.

Le choix libre de son régime d’imposition

La SCI bénéficie d’un cadre idéal pour optimiser sa fiscalité. Les associés peuvent choisir librement leur régime d’imposition des bénéfices. Ils ont le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Il s’agit d’un atout intéressant puisqu’il leur offre plus de flexibilité.

Il faut savoir qu’une SCI est par défaut translucide fiscalement. En d’autres termes, il n’y a aucune imposition sur la société. Ses bénéfices sont taxés directement entre les mains des dirigeants. Ces derniers sont donc soumis à l’impôt sur le revenu. S’il s’agit d’une personne physique, ils sont classés dans la catégorie des revenus fonciers. Mais s’il s’agit d’une personne morale, ils se retrouvent dans la catégorie du régime d’imposition de l’associé. Dans une situation de revente d’un bien immobilier, la plus-value peut bénéficier d’une exonération quasi totale d’impôts.

D’autre part, la société peut choisir une imposition à l’IS. Dans ce cas, la SCI peut prendre une fraction de l’immeuble tous les ans. Il s’agit de l’amortissement. Il est utilisé pour amortir le montant de l’impôt sur les bénéfices payés chaque année. Mais si elle vend l’immeuble, elle doit payer l’impôt sur la plus-value en fonction des amortissements déjà effectués sur le bien immobilier.

Quelques limites de la SCI

Une SCI n’est pas exempte de toutes limites. Son premier inconvénient concerne la responsabilité limitée des associés. Ils ont une responsabilité indéfinie, mais subsidiaire. Indéfinie, parce que leur patrimoine personnel peut être utilisé pour rembourser les créanciers de la société.

Leur responsabilité reste proportionnelle à leur participation au capital social de l’entreprise. De plus, il n’existe pas une solidarité entre les associés. Les créanciers ne peuvent donc pas récupérer tous leurs investissements. Ils doivent attaquer individuellement chaque associé.

Autre inconvénient, le processus de constitution d’une société civile immobilière apparaît plus long et complexe. Pour la créer, il faut réaliser certaines formalités légales pour obtenir l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés. Ces démarches permettent aussi de recevoir un extrait Kbis par le greffe du tribunal de commerce.

La constitution d’une SCI nécessite aussi la rédaction et la signature des statuts. Ensuite, il faut réaliser des apports en capital, remplir un formulaire M0, publier une annonce légale, collecter des papiers justificatifs, établir des attestations et déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce.

Une SCI exige également le respect de plusieurs obligations fiscales, administratives et comptables. En effet, elle tient obligatoirement une comptabilité. Elle doit aussi envoyer chaque année une déclaration de résultats à l’administration fiscale. Chaque année, le gérant doit convoquer les associés en assemblée générale pour leur présenter les comptes de l’année.

La création d’une SCI génère des frais considérables. Par exemple, pour sécuriser le cadre juridique des opérations, les associés font appel aux notaires ou à des avocats. L’intervention de ces professionnels du droit a un coût, parfois très considérable.

D’autres frais alourdissent également la gestion d’une société civile immobilière. Par exemple, si l’organisation dépose un permis de construire, elle a obligatoirement besoin de l’aide d’un architecte, quel que soit le projet de construction.

Société civile immobilière : 5 raisons d’adopter cette forme juridique 

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